本文目录索引

• 1，怎样做一名专业的房地产（别墅）置业顾问？求助
• 2，拆秦岭别墅的真正原因
• 3，秦岭无主别墅终于找到主人，你觉得为何会出现别墅无人认领的现象？
• 4，秦岭违规建别墅拆除就完事了吗？
• 5，西安别墅土地使用权年限
• 6，湿地减少对生态环境的不利影响
• 7，城市化发展对自然环境的不利影响
• 8，国土资源部停止别墅用地审批后的新建别墅是怎么来的?

1，怎样做一名专业的房地产（别墅）置业顾问？求助

应该从三个方面先做培训：
1、销售人员的心理素质和潜能培训。由于销售人员通常面对的是拒绝与挫折，因此，通过培训使销售人员永远充满自信和保持积极进取的心态显得尤为重要。
2、是基础知识方面的培训。能够将产品的特性迅速转化成客户的利益需求点这是专业销售人员所必须具备的。

3、专业销售技巧培训。销售是一门专业的科学，主要包括有

销售前的准备技巧（了解推销区域、找出准客户、做好销售计划等）
接近客户的技巧（电话拜访客户、直接拜访客户、邮件拜访等）
进入销售主题的技巧
事实调查的技巧
询问与倾听的技巧
产品展示和说明的技巧
处理客户异议的技巧
如何撰写建议书的技巧以及最后如何达成交易的技巧

2，拆秦岭别墅的真正原因

表面是对自然生态的整治，深层次则是对政治生态的整治。秦岭，有着“国家中央公园”和“陕西绿肺”之称，是重要的生态安全屏障，具有调节气候、保持水土、涵养水源、维护生物多样性等诸多功能。秦岭还被尊为华夏龙脉，地位不言而喻。 秦岭北麓西安境内违建别墅专项整治情况通报会上提到，要全面履行管党治党政治责任，深入推进反腐败斗争，以魏民洲、冯新柱为反面典型，深刻汲取钱引安严重违纪违法案教训，开展“以案促改”和警示教育，营造风清气正的政治生态。 扩展资料 2018年7月以来，"秦岭违建别墅拆除"备受社会关注。中央、省、市三级打响秦岭保卫战，秦岭北麓西安段共有1194栋违建别墅被列为查处整治对象。 历时3个多月，由党中央督办的秦岭北麓违建别墅专项整治接近尾声。西安院子、秦岭山水、草堂山居、群贤别业等一座座知名别墅在倒下的过程中。截至11月初，秦岭北麓西安境内共清查出1194栋违建别墅。 其中依法拆除1185栋，依法没收9栋，改造后用于公共事业。支亮别墅(实为陈路)全面拆除复绿；依法收回国有土地4557亩、 退还集体土地3257亩；实现了从全面拆除到全面复绿。 此次陕西秦岭拆违事件，让人联想到此前的甘肃祁连山事件。3月29日，生态环境部网站消息称，甘肃省通报中央环境保护督察移交生态环境损害责任追究问题问责情况。 按照中央纪委决定和省委、省政府批准，共对218名领导干部进行了问责处理。其中，因祁连山国家级自然保护区生态环境问题问责100人。

3，秦岭无主别墅终于找到主人，你觉得为何会出现别墅无人认领的现象？

秦岭出现别墅无人认领的局面主要就是因为心里有鬼。 按正常的人的心里来说，这一辈子能凭自己买一套房已经很不容易了，如果能够有属于自己的别墅，那多半都是大富大贵之人。一定是一个有头有脸的人，对于自己的财富一定是很清楚的，不存在忘的情况，别墅又不是什么生活必需品，价值这个高的东西，不敢认领还不是因为心里有鬼。 因为有条例确划定了秦岭的禁止开发区、限制开发区和适度开发区范围，这些违规建造别墅的人，肯定不是通过正当手段来建造的，这是不利于生态保护的。肯定是平日里动用了什么手段关系，违规建别墅的，如果这时候认领，那岂不是自投罗网呀。

4，秦岭违规建别墅拆除就完事了吗？

自7月30日起，陕西省针对秦岭北麓违规建别墅问题开展大规模专项整治工作。中央派驻专项整治工作组、陕西省委成立专项整治工作专班，于8月至9月对秦岭北麓违建别墅问题开展彻查整治。目前，西安境内202栋违建别墅已拆除148栋，后续相关工作仍在有条不紊的强力推进中。 违规别墅“满山开花”、私建院子“屹立不倒”——长期以来，这是秦岭北麓的一大怪象。这些年，舆情汹涌，成群的违规建筑已经成为拷问地方生态保护的一张试纸、检阅地方权力规矩的一个舞台。好在本月初，陕西已展开雷霆行动，表态要“全面彻底整治秦岭北麓违规建别墅问题”，更附加了“整治不彻底坚决不收兵”之慷慨决心。 俗话说，罗马不是一天建成的。违建别墅从“三两成群”发展到“绵延成景”，前后不下十年的光景。敢在素有“国家中央公园”之称的秦岭上任性建别墅，这胆子果真不是一般的大。这是一场不法官商的合谋：少数开发商长袖善舞，为了利润而践踏青山绿水；地方权力者“庸懒散慢虚”，守不住自家生态责任上的一亩三分地。平了山头、污了环境，乱了秩序、伤了民心……小问题迁延难绝，最终活生生拖成了“硬骨头”。这说明了一个最基本的共识：秦岭“长”别墅，问题的关键还在于少数领导干部。 道理很简单：当初这些别墅是怎么“野蛮生长”起来的？问题曝光后为什么又迟迟“下不了手”？理论上来说城管部门或林业部门就能解决的事，偏偏多部门“抽刀断水”迟滞难决，谁能相信这背后没有值得深挖的故事？ 巍巍大秦岭，悠悠生态情。像保护眼睛一样守护好绿水青山，就要在生态环保典型乱象上刮骨疗伤。这些极难修复的自然生态资源，以前是涸泽而渔的“穷破坏”，现在是据为私有的“富破坏”，但不管是怎样的破坏，都该付出应有代价。不过，拆了这些违建别墅应当只是第一步，接下来，还有更为关键的两步要走：一是认领责任、明确罚则，不能一拆了之；二是常态防护、厘清权责，重在生态修复。 《桃花扇》里有句著名的唱词，“眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。”秦岭上的违建别墅、深山里的私家小楼，大概是不会继续往前“奔走”了。风气的河清海晏、市场的天朗气清，迟早会在公共治理现代化的征程中照进现实。不过，吃一堑长一智，数百栋违建别墅的短命史，当成为环境保护之镜鉴、成为美丽中国之镜鉴。 来源：光明网-光明日报

5，西安别墅土地使用权年限

国土资源部对别墅的定义：是指独门独户独院，两至三层楼形式；占地面积又相当大，容积率又非常低。

别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。像很多亚别墅、类别墅，如：“四层独立洋房”、“联排排屋”、“双拼排屋”、“叠加排屋”都是高档住宅，也叫排屋、洋房，不是别墅。

容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。

规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。

2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺，政府对市场供应量的控制必将引发独栋别墅在售项目的价格高涨。

自停批别墅用地的政策出台以来，土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅，更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生，决定了别墅产品相对其它住宅产品而言，更能保值增值。尤其是高尔夫别墅产品，在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下，高尔夫别墅资源更显严重稀缺，使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区，高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。

目前中国各级城市都已经没有新建或者在建的别墅楼盘了，以前拿了土地还没开发的，已不能开发别墅项目，也只能开发排屋、洋房类的高档住宅。 所以，把别墅定义搞清楚就知道了。

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6，湿地减少对生态环境的不利影响

近年来由于湿地围垦、生物资源的过度利用、湿地环境污染、湿地水资源过度利用、大江大河流域水利工程建设、泥沙淤积、海岸侵蚀与破坏、城市建设与旅游业的盲目发展等不合理利用导致湿地生态系统退化[中国湿地资源的退化及其原因分析]，造成湿地面积缩小，水质下降、水资源减少甚至枯竭、生物多样性降低、湿地功能降低甚至丧失.近几百年来，湿地遭到了严重破坏。虽说湿地干涸是自然进程的必然结果，但当前不少湿地的迅速消灭与人类不合理的经济活动有重大联系。
　　（1）土壤破坏是破坏湿地的一大因素。人类不合理使用土地，导致了土壤的酸化与其他形式的污染，这严重破坏了湿地内的生态环境；
　　（2）环境破坏。比如水污染、空气污染。这一类污染造成了水体营养化、石油泄漏污染等重大破坏，导致成千上万的水生物及鸟类的死亡；
　　（3）围湖、围海造田。这一类经济活动会直接地减少湿地面积。比如我国洞庭湖。当今地洞庭湖面积与几百年前的形成鲜明对比；
　　（4）河流改道。这一类工程虽说大大地对农业生产做出了贡献，也对防洪工作起到了巨大作用，但却影响了河流对湿地的水量补给作用。比如我国的一些河流截弯取直工程，就破坏了一些湖泊。

7，城市化发展对自然环境的不利影响

第一，大规模的城市建设在很大程度上改变了原有的自然地理面貌，比如原先的地形地貌、河流水文、森林植被等，使原来的环境生态发生了巨大变化。第二，城市是人口和产业活动高度密集的区域。高强度和持续的经济社会活动，不但强烈改变了原有下垫面的性质，使城市产生热岛效应，而且还不同程度地影响着周围地区的自然环境。第三，城市是重要的污染源。城市的生产生活污染、尤其是工业“三废”，干扰和破坏了所在地区的环境生态。第四，由于城市的核心功能，城市能够带动区域开发，加速经济发展，从而对所在地区的自然环境产生更加广泛的影响。

8，国土资源部停止别墅用地审批后的新建别墅是怎么来的?

2006年5月31日，国土资源部发布通知，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理（指独栋别墅）。 同时明确，联排、双拼以及TownHouse等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。 在国(境)外注册公司或者投资入股等。独栋别墅即独门独院，上有独立空间，中有私家花园领地，下有地下室，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间。 一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落、游泳池、亭子、篮球场等。 国土资源部、住建部2010年发布的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》规定,“严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设,住宅用地的容积率指标必须大于1。 根据现行《限制用地项目目录》,各地应明确禁止对别墅等低密度住宅供地。 扩展资料 日前，国土资源部与住房和城乡建设部联合发出《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。 从强化住房用地和住房建设年度计划管理、加快住房用地供应和建设项目审批、严格住房建设用地出让管理、加强监管。 严格查处违法违规行为等五方面着手，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。 《通知》要求，强化住房用地和住房建设的年度计划管理。地方各级住房和城乡建设（房地产、规划、住房保障）、国土资源主管部门要按照住房建设规划和编制计划的要求。 共同商定城市住房供地和建设的年度计划，并根据年度计划实行宗地供应预安排，共同商定将确定的保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房和中小套型普通商品住房年度建设任务落实到地块。 省级市和市县国土资源主管部门应及时向社会公布供地计划、供地时序、宗地情况和供地条件。要根据住房建设计划落实情况，及时合理调整供地计划。没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。 《通知》提出，加快推进住房用地供应和建设项目的审批。一是加强保障性住房用地监管。省级国土资源主管部门要督促市、县依据项目确定情况和资金落实情况，及时办理供地手续。 对已供应的保障性住房建设用地，市、县住房城乡建设等部门要督促建设单位按期开工建设。 对已供应的各类保障性住房用地，不得改变土地性质和土地用途，不得提高建设标准、增加套型面积。对改变上述内容的保障性住房建设项目，有关主管部门不得办理相关手续。 已作为商品住房销售的，要依法没收违法所得并处以罚款。二是加快住房建设项目的行政审批。 市、县国土资源、住房城乡建设（房地产、规划）主管部门要共同建立保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房、中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道。 《通知》还要求，加强对住房用地供地和建设的监管。一是加强房地产用地供应监管。各省（区、市）国土资源主管部门要加强对住房用地出让公告和合同约定内容的适时监管。 对市、县发布的公告中存在捆绑出让、超用地规模、“毛地”出让、超三年开发周期出让土地的，要责令立即撤销公告，调整出让方案重新出让。 市、县国土资源主管部门要定期对已供房地产用地的开竣工、开发建设条件执行等情况进行实地巡查。 是加强住房建设项目开发过程的动态监管。房地产开发项目竣工验收时，住房城乡建设主管部门要会同国土资源主管部门对开发企业及建设项目履行用地合同约定的各类条件及承诺情况进行核查。 参考资料来源：中国政府网-国土资源部住房和城乡建设部联合发出通知